Hoge raad schept duidelijkheid over huur 290-bedrijfsruimte & corona

Ben jij een winkelier, horecabaas of andere retail ondernemer? En huur jij een bedrijfspand? Dan is er sprake van ‘290-bedrijfsruimte’. De Hoge Raad heeft op 24 december jl. duidelijkheid gegeven over huurkorting in het licht van de coronapandemie. Voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten, kwalificeert de coronapandemie als een “onvoorziene omstandigheid” die de huurder recht geeft op huurkorting. De Hoge Raad geeft ook een rekenformule hoe die huurkorting berekend kan worden. Wij praten je graag bij. Lees verder!

Hoge Raad spreekt zich uit over huurkorting in verband met corona bij “290-bedrijfsruimte”

Op 24 december jl. heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over de mogelijkheid tot huurkorting in verband met corona bij zogeheten ‘290-bedrijfsruimtes’. Dergelijke bedrijfsruimtes noemt men ook wel middenstandsbedrijfsruimtes. Voorbeelden van 290-bedrijfsruimtes zijn winkels en horecapanden. Winkeliers en horeca ondernemers zijn natuurlijk voor hun omzet afhankelijk van de komst van publiek.

Coronapandemie is een “uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid” die niet voorzienbaar was

Volgens het hoogste rechtsorgaan van Nederland moet de coronapandemie bij 290-bedrijfruimtes worden gezien als een ‘uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid’ waar ondernemers (zoals winkeliers en restauranthouders) geen rekening mee hadden kunnen houden toen zij een huurcontract afsloten. Het gaat dan in het bijzonder om huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.

De coronapandemie moet in dat geval gekwalificeerd worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Volgens de Hoge Raad is in die gevallen de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde bedrijfspand zó sterk verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Daarom heeft de huurder recht op huurprijsvermindering.

Voor huurovereenkomsten die gesloten zijn ná 15 maart 2020 dient, volgens de Hoge Raad, per geval te worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekening van de huurprijsvermindering

De Hoge Raad gaat in de uitspraak nog verder, want de Hoge Raad spreekt zich ook uit op welke wijze de huurprijsvermindering kan worden berekend. De Hoge Raad geeft daarvoor een rekenformule, zodat verhuurders en huurders een handvat hebben waarmee zij in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden kunnen aanpassen.

De Hoge Raad neemt allereerst het “share the pain” beginsel als uitgangspunt. Met andere woorden: het geleden nadeel, voor zover dat niet gecompenseerd wordt door financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL), dient in beginsel gelijk verdeeld te worden over de verhuurder en de huurder. De coronapandemie is namelijk een omstandigheid die noch in de risicosfeer van de huurder, noch in de risicosfeer van de verhuurder, valt.

Vervolgens geeft de Hoge Raad een rekenformule, die neerkomt op het volgende:

1. De overeengekomen huurprijs wordt allereerst uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad spreekt zich niet expliciet uit over omzet die de huurder bijvoorbeeld via internetverkopen of via andere winkels genereerd. Uit de uitspraak van de Hoge Raad lijk je echter wel te kunnen afleiden dat dergelijke omstandigheden in beginsel niet meewegen. Dat neemt uiteraard niet weg dat een verhuurder zeker kan proberen om dergelijke omstandigheden toch aan te voeren. Het is niet uitgesloten dat de specifieke omstandigheden van het geval, gelet op de redelijkheid en billijkheid, ervoor kunnen zorgen dat een andere verdeling dan 50/50 op zijn plaats is. Rechters zullen dat van geval tot geval beoordelen.

Meer weten?

Lang verhaal kort, de uitspraak van de Hoge Raad schept duidelijkheid voor huurders van 290-bedrijfsruimtes. Zij kunnen in beginsel aanspraak maken op huurkorting. Daarmee hebben rechters nu duidelijke handvatten voor het beoordelen van het recht op, en de hoogte van, de huurkorting. Ook schept de uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid aan verhuurders en huurders, zodat ook zij betere aanknopingspunten hebben om in onderling overleg tot een passende oplossing te komen.

Ben jij verhuurder of huurder van 290-bedrijfsruimte? En wil je meer weten over de mogelijkheid tot huurkorting in jouw situatie? Neem dan gerust contact met ons op 038 – 333 75 74 of info@felix.nl. Wij denken graag met je mee!