Huur betalen & coronacrisis: eerste rechterlijke uitspraken!

Voor ondernemers die hard geraakt worden door de coronacrisis en een bedrijfspand huren, kan het lastig zijn om de huur door te betalen. Omzet droogt op of loopt fors terug, terwijl vaste kosten (zoals de huur) uiteraard door blijven lopen. De financiële tegemoetkomingen van de overheid (bijvoorbeeld via de TOGS regeling) zijn vaak niet toereikend.

De coronacrisis is juridisch gezien ook een unieke situatie. Want, hoe zit het eigenlijk met huurbetalingsverplichtingen in zo’n uitzonderlijke coronacrisis zoals we die nu met zijn allen meemaken? Wat is juridisch rechtens als de overheid ingrijpende maatregelen treft en sommige bedrijven verplichte sluiting oplegt? Moet huur in zo’n situatie “gewoon” volledig doorbetaald worden? Inmiddels zijn de eerste gerechtelijke uitspraken bekend. Onze bedrijfsjurist bespreekt er twee.

Uitspraak 1: pandeigenaar Sigismund versus bierbrouwer Inbev

In de eerste uitspraak (27 mei 2020) ging het om twee grote partijen: pandeigenaar Sigismund als verhuurder en Inbev (een wereldwijd opererende bierbrouwer) als huurder. Inbev onderverhuurde de bedrijfsruimte weer aan een horecaondernemer. In het gehuurde werd door de onderhuurder een café geëxploiteerd. Op 15 maart 2020 moest het café vanwege de overheidsmaatregelen noodgedwongen zijn deuren sluiten. Eind maart 2020 heeft Inbev aan Sigismund laten weten dat ze de huur over de maand april opschorten, zodat Inbev de gevolgen van de steunmaatregelen in kaart kon brengen en maatwerk kon leveren ter ondersteuning van haar klanten/onderhuurders (waaronder ook deze caféuitbater). Enige tijd later stelde Inbev het volgende voor: Sigismund scheldt 1/3^e van de huur kwijt, Inbev betaalt zelf 1/3^e van de huur en de onderhuurder (de caféuitbater) betaalt ook 1/3^e deel. Kortom: elke partij draagt 1/3^e van de huurkosten. Sigismund was echter niet bereid hiermee in te stemmen en wilde volledige huurbetalingen ontvangen van Inbev. Volgens Sigismund was Inbev immers een draagkrachtige partij en lag het daarom niet op de weg van Sigismund om een grote partij als Inbev in deze coronacrisis te helpen. Sigismund start vervolgens een kort geding procedure bij de rechtbank.

Uitspraak 1: oordeel rechtbank Assen

De rechtbank Assen stelt voorop dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te gebruiken als café. Door de van overheidswege opgelegde verplichte sluiting hebben Inbev (en het café als onderhuurder) huurgenot gemist. Het gebruik als café was immers geheel verboden. De rechtbank is van mening dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen door corona een zogeheten “gebrek” oplevert. Juridisch gezien betekent dit dat een huurder in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In beginsel, want dit wettelijk recht op huurprijsvermindering kan in de huurovereenkomst bijvoorbeeld worden uitgesloten. Dat laatste was echter niet het geval tussen Sigismund en Inbev. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat het eerder gedane voorstel van Inbev om de huur onderling te “verdelen” niet onredelijk was. Interessant is dat de rechtbank verder opmerkt dat de coronacrisis waarschijnlijk óók valt te kwalificeren als een “onvoorziene omstandigheid” in de zin van de wet, waardoor de rechter de inhoud van de huurovereenkomst zou kunnen wijzigen (bijvoorbeeld door de huurprijs over de verplichte sluitingsperiode te verminderen).

Uitspraak 2: verhuurder versus café-restaurant Urbana Zwolle

De tweede uitspraak (3 juni 2020) betrof café en restaurant Urbana in Zwolle. Voor de exploitatie van haar onderneming huurt Urbana bedrijfsruimte. Urbana en de verhuurder hadden al langer een conflict over onderhoud van het gehuurde en de hoogte van de te betalen huurprijs. Het conflict tussen partijen liep dusdanig hoog op dat Urbana besloot om met ingang van 1 maart 2020 alle huurbetalingen op te schorten (dus nog vóór de coronacrisis en verplichte sluiting van de horeca). De verhuurder start vervolgens een kortgeding procedure bij de rechtbank Zwolle om betaling af te dwingen. Interessant is dat Urbana zich in die kortgeding procedure alsnog beroept op de coronacrisis als omstandigheid dat de opschorting van de huurpenningen door haar gerechtvaardigd is.

Uitspraak 2: oordeel rechtbank Zwolle

De rechtbank in Zwolle moet echter niets hebben van het beroep van Urbana op de coronacrisis. De rechtbank erkent dat Urbana inderdaad op 15 maart 2020 haar deuren verplicht heeft moeten sluiten, maar dat die sluiting op zichzelf nog niet betekent dat Urbana geen huur meer hoeft te betalen. Dat de omzet van Urbana vanaf half maart is weggevallen, behoort volgens de rechter tot haar eigen risico. In tegenstelling tot de rechtbank Assen is de rechtbank Zwolle van mening dat een van overheidswege gedwongen sluiting juist géén “gebrek” oplevert en dus niet tot huurprijsvermindering moet leiden. De rechtbank Zwolle baseert haar oordeel op de algemene huurbepalingen die op de huurovereenkomst tussen verhuurder en Urbana van toepassing zijn en waar in artikel 2.5.1. onder meer is bepaald dat de “huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder”. Volgens de rechtbank Zwolle is daarmee contractueel het risico van de gedwongen sluiting bij Urbana als huurder neergelegd en kan Urbana zich ook niet op overmacht beroepen. Kortom: Urbana moet “gewoon” haar huur betalen.

De rechter heeft dus weinig sympathie voor het corona verweer van Urbana in de zaak. Tussen de regels door lijkt het erop dat de rechtbank Zwolle van mening is dat Urbana zich niet redelijk heeft opgesteld naar de verhuurder en dat Urbana de coronacrisis vooral achteraf als extra “argument” heeft aangegrepen voor het rechtvaardigen van de huuropschorting. Tussen partijen was immers vóór de coronacrisis al gedoe over onderhoud van het gehuurde en de hoogte van de huurprijs.

Opvallend is het oordeel van de rechtbank Zwolle dat een van overheidswege gedwongen sluiting géén “gebrek” oplevert die tot huurprijsvermindering kan leiden. Dat oordeel staat natuurlijk haaks op het oordeel van de rechtbank Assen in de zaak Sigismund/Inbev. Het is in mijn ogen dan ook de vraag of de rechtbank Zwolle het op dat punt wel bij het juiste eind heeft. Er is immers geen vergunning ingetrokken of geweigerd. Sterker nog, het gaat hier niet om een ingetrokken vergunning maar om een ongekende crisis/pandemie die voor niemand was te voorzien. Een crisis waar de overheid vergaande en ingrijpende maatregelen heeft getroffen met verplichte sluiting van bijvoorbeeld de horeca tot gevolg.

Conclusie

Kortom: twee heel verschillende gerechtelijke uitspraken op het gebied van huur betalen in coronatijd. Welke conclusies kunnen we hieruit trekken? Wat mij betreft de volgende:

• De coronacrisis lijkt juridisch gezien een omstandigheid te zijn dat een “gebrek” oplevert, waardoor de huurder (die zwaar is getroffen door de overheidsmaatregelen) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering;
• De coronacrisis lijkt daarnaast ook juridisch te kwalificeren als een zogeheten “onvoorziene omstandigheid”, waardoor een zwaar getroffen huurder de rechter kan verzoeken om de huurovereenkomst te wijzigen (bijvoorbeeld een aanpassing van de huurprijs) of te ontbinden;
• Uit bovenstaande voorbeelden blijkt wel dat er géén eenduidig antwoord is te geven op “huur betalen in coronatijd”. Alle omstandigheden van het geval spelen een rol. Maatwerk dus. Huurders zullen hun beroep op huurprijsvermindering en/of onvoorziene omstandigheden dus goed moeten onderbouwen.

Tot slot

Meer weten over huur betalen in coronatijd? Of heb jij ook problemen met jouw verhuurder of huurder? Neem dan gerust contact met ons op via 038 – 333 75 74 of info@felix.nl. We denken graag met jou mee!